Unter Denkmalschutz stehende Immobilien stehen bei Kaufinteressenten hoch im Kurs. Sie halten viele Vorteile, weil sie in der Regel architektonisch reizvoll sind und in einem gewachsenen Umfeld liegen. Nicht zu vergessen: Die Modernisierung von denkmalgeschützten Immobilien bringt erhebliche Steuervergünstigungen mit sich.

Wer eine solche Immobilie modernisiert, kann erhält außerdem erhebliche Steuervergünstigungen. Die Kosten für die Modernisierung lassen sich in den ersten acht Jahren mit neun, in den darauf folgenden Jahren mit sieben Prozent zur Abschreibung bringen. Wird das Gebäude zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so lassen sich die Kosten über einen Zeitraum von 10 Jahren in einem Umfang von neun Prozent als „Sonderausgaben“ abziehen. Diese Vergünstigung ist auch dann drin, wenn beispielsweise eine Wohnung vom Bauträger gekauft und von diesem modernisiert wird.

Doch die Investition in denkmalgeschützte Immobilien birgt leider auch viele Fallstricke. Beispiel: Der Kauf einer Wohnung vor der Modernisierung. Das Problem hierbei: Nur die die Baumaßnahmen, die nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt werden, sind steuerlich begünstigt. Der Investor kauft als die „Katze im Sack“.

Hintergrund: Eine 2005 eingeführte Vorschrift untersagt die Steuervorteile aus einer vermieteten Immobilie für den Fall, dass es sich bei der Immobilie um ein sogenanntes Steuerstundungsmodell handelt. Das mag verwirrend klingen, doch eine Mitteilung der Finanzverwaltung erklärt, dass ein solches Modell nur dann vorliegt, wenn der Käufer dem Bauträger zusätzlich zu dem Kaufpreis noch Gebühren für eine Nebenleistung zahlt. Dazu gehört beispielsweise eine Mietgarantie oder die Vermittlung der Finanzierung.

Experten empfehlen, diese Leistungen gar nicht erst in Anspruch zu nehmen, auch nicht vom Vermittler der Wohnung. Denn: Solche Zusatzleistungen sind nur dann zulässig, wenn sie mit dem Kaufpreis abgegolten sind. Man spricht dann von einer sogenannten „All Inclusive-Lösung“. Unerheblich sind auch Zusatzleistungen, die während der Vermietungsphase erbracht werden. Dazu gehört u. a. die Verwaltung der Wohnung. Diese kann als gesondertes Entgelt verbucht werden.

Als Spezialfall gilt der Erwerb von Dachgeschosswohnungen. In diesen Fällen verweigern Denkmalschutzämter oftmals die Bescheinigung, die notwendig ist, um das Gebäude als Denkmal zu erhalten. Diese Bescheinigung ist jedoch unbedingt nötig, um den begehrten Steuervorteil vom Finanzamt tatsächlich zu erhalten.

In der Regel gilt es, dem Denkmalschutzamt darzulegen, dass mit dem Dachgeschoss-Ausbau viele Maßnahmen verknüpft sind, die der Erhaltung der Immobilie dienen. Beispiel: Die Erneuerung des Dachstuhls, der Wärmedämmung oder die Isolierung bzw. die Neueindeckung des Daches.