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Ist einem Mieter der Zugang zu einem angemieteten Objekt verwehrt, weil die Schlüssel im Besitz des Vermieters sind, muss er keine Miete zahlen – das geht aus einem Urteil des OLG Rostock hervor.

Im verhandelten Fall ging es um die Vermietung einer Gaststätte, die mit der Zustimmung der Eigentümerin wiederum untervermietet wurde. Als das Vertragsverhältnis endete, gab der Untermieter sämtliche Schlüssel direkt an die Vermieterin zurück. Der Vertrag mit dem Hauptmieter bestand jedoch weiterhin. Als dieser nach Ende des Untermietverhältnisses keine Miete mehr zahlte, verklagte ihn die Eigentümerin.

Das Gericht gab der Klage jedoch nicht statt. Grund: Die Vermieterin hatte die Schlüssel nicht an den Hauptmieter weitergereicht und ihm damit den Besitz entzogen. Der vertragsmäßige Gebrauch der Fläche war deshalb nicht mehr möglich. Oder, wie es im Juristenjargon heißt: Die nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB bestehende Verpflichtung zur Gebrauchsgewährung, wie sie in einem Mietverhältnis besteht, war nicht mehr gewährleistet. Und weil diese auch nicht nachgeholt werden kann, sahen die Juristen einen Fall von Unmöglichkeit iSd § 275 Abs. 1 BGB vorliegen. Das wiederum ließt die Richter zu der Entscheidung kommen, dass der Mieter für den Zeitraum nach Ablauf des Untermietvertrages keine Zahlungen leisten muss.

Die Klage der Eigentümerin wurde abgelehnt, denn das Gericht ging davon aus, dass nur die Übergabe sämtlicher Schlüssel zum Besitz der Wohnung führt. Das fand im verhandelten Fall nicht statt, deshalb war ein wesentlicher Punkt des Mietvertrages nicht erfüllt.

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