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Bei Gewerbeimmobilien in Berlin, Hamburg, München und Düsseldorf wurden im ersten Quartal des Jahres 2010 steigende Umsätze verzeichnet. Das geht aus dem Bericht über den Büroimmobilienmarkt hervor, den das Immobilienberatungsunternehmen CB Richard Ellis (CBRE) jetzt veröffentlicht hat.

Es tut sich etwas auf dem Markt für Gewerbeimmobilien in Deutschland. Beispiel Berlin: In der Bundeshauptstadt erlebte der Büroflächenumsatz im Jahresvergleich um 22 Prozent zu und summierte sich mittlerweile auf insgesamt 108.700 Quadratmeter. Das erste Quartal 2010 stellt in Berlin den umsatzstärksten Jahresauftakt seit 2005 dar. Insbesondere die Abschlüsse in den Größenklassen über 5.000 Quadratmeter Bürofläche spielten in dieses positive Ergebnis mit hinein. Dieser Aufwärtstrend, so sind die Immobilienexperten von CBRE sicher, wird sich auch in den kommenden Monaten fortsetzen. „Die Berliner Unternehmen lähmte im vergangenen Jahr vor allem die aus der Finanzmarktkrise resultierende Unsicherheit. Das schlug sich auch unmittelbar auf den Büromarkt und die Flächenumsätze nieder. Für 2010 sehen die Unternehmen nun hinsichtlich ihrer eigenen wirtschaftlichen Entwicklung deutlich klarer und zeigen sich demzufolge auch abschlussfreudiger“, sagte Matthias Hauff, Head of Agency bei CBRE Berlin, „das zeigte sich auch in der von CB Richard Ellis begleiteten Vertragsverlängerung von Universal Music Entertainment GmbH über 17.500 Quadratmeter im Spreespeicher, die zügig zum Abschluss gebracht werden konnte.“
 
Die Spitzenmiete blieb mit 20,00 Euro pro Quadratmeter monatlich zum fünften Mal in Folge in einem Quartal konstant. Hauff zu dieser Entwicklung: ,,Allerdings lässt sich daraus noch nicht auf eine nachhaltige Erholung der Mietpreise schließen, sondern dokumentiert nur eine zurückkehrende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen in den innerstädtischen Teilmärkten. Für die kommenden Quartale gehen wir davon aus, dass sich die Seitwärtsbewegung der Spitzenmiete fortsetzen wird. Hierfür spricht das breite Angebot von insgesamt rund 240.000 Quadratmetern in den drei Toplagen der Bundeshauptstadt.”

Auch der Markt für Büroimmobilien in Düsseldorf präsentierte sich zum Jahresbeginn positiver als im Vorjahr. Einige der im vergangenen Jahr erwarteten Großabschlüsse kamen in den ersten drei Monaten 2010 zustande, so dass der Flächenumsatz mit rund 63.300 Quadratmeter gut neun Prozent über dem Vorjahreswert lag. Die Vermietungsleistung verteilte sich auf beachtliche 132 Abschlüsse. „Zusätzlich zu den nun bereits erfolgten größeren Abschlüssen werden nach heutigem Kenntnisstand im nächsten Quartal vier bis fünf weitere Verträge in der Größenordnung über 5.000 Quadratmeter abgeschlossen“, sagt Hubert F. Breuer, Head of Agency bei CBRE Düsseldorf, „rund 13 Prozent der Vermietungen entfallen erfreulicherweise auf Anmietungen durch Unternehmen, die neu nach Düsseldorf gezogen sind. Die Attraktivität des Düsseldorfer Raumes ist ungebrochen.“ Neben der größten Neuansiedlung durch die Airline Eurowings, die den Düsseldorfer Flughafen als neuen Hauptstandort wählte, hat sich u. a. auch die Alno AG für die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen entschieden.

Die derzeit erzielbare Spitzenmiete für Gewerbeimmobilien in Düsseldorf liegt bei 22,50 Euro pro Quadratmeter/mtl. Gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres ist dies ein Rückgang um knapp 2,2 Prozent. Überwiegend sind die Angebotsmieten im Marktgebiet nahezu konstant. „Weiterhin ist jedoch eine sehr hohe Bereitschaft der Vermieter vorhanden, potenziellen Mietern Incentives in Form von mietfreien Zeiten anzubieten. Besonders in Randlagen beziehungsweise in Objekten der B- und C- Kategorie stehen auch die Nominalmieten weiterhin sehr stark unter Druck“, so Hubert F. Breuer.
Der Immobilienprofi weiter: „Man könnte die aktuellen Zahlen als Silberstreif am Horizont interpretieren. Aber der Markt hat sich, besonders mit Blick auf die Mietpreise, noch nicht wieder erholt, was sich unter anderem an der im Vorjahresvergleich um rund 50 Cent gesunkenen Durchschnittsmiete widerspiegelt. Es bleibt abzuwarten, ob sich die ersten positiven Anzeichen in einen nachhaltigen Aufwärtstrend verwandeln.“
 
In Frankfurt am Main wurde in den ersten drei Monaten des Jahres 2010 ein Büroflächenumsatz von insgesamt 58.000 Quadratmetern registriert. Da mit der Anmietung der Deutschen Bahn (72.000 Quadratmeter) der Umsatz aus dem gleichen Quartal des Vorjahres stark nach oben verzerrt wurde, beträgt der Rückgang im Jahresvergleich ohne Einbezug dieses Großdeals noch rund 19 Prozent. Carsten Ape, Head of Agency bei CBRE in Frankfurt, zum generellen Marktgeschehen: „Wir spüren wieder eine leicht anziehende Nachfrage. Ob sich dies allerdings in Neuvertragsabschlüssen oder aber in nicht umsatzrelevanten Mietvertragsverlängerungen widerspiegeln wird, muss man sehen.“

Die Spitzenmiete für Gewerbeimmobilien in Frankfurt stabilisiert sich weiterhin bei 38,00 Euro pro Quadratmeter im Monat. Sie wird vor allem bei Topobjekten in sehr guter Lage erzielt.

Mit einem Umsatzergebnis von 95.800 Quadratmetern konnte im Vorjahresvergleich auch in Hamburg ein um acht Prozent leicht verbessertes Resultat verzeichnet werden. Lediglich drei Prozent dieses Volumens entfällt auf Eigennutzungen. Das langjährige Quartalsmittel (Q1 2002 bis Q1 2010) von 108.600 Quadratmetern wurde zwar noch um 12 Prozent unterschritten. Ein Erreichen dieser Marke ist in den nächsten Quartalen aber durchaus wieder realistisch. Dies ist auch die Einschätzung von Heiko Fischer, Head of Agency bei CBRE in Hamburg: „Nicht nur das Umsatzvolumen hat sich im Vorjahresvergleich leicht verbessert, auch der in den letzten Monaten frostige Markt beginnt langsam wieder aufzutauen. Mietvertragsverlängerungen sind nach wie vor von Relevanz, allein CB Richard Ellis Hamburg verhandelt derzeit rund 60.000 Quadratmeter Bürofläche nach. Aber auch bei Neuabschlüssen ist aufgrund des fortgeschrittenen Verhandlungsstandes die Erwartungshaltung für den weiteren Jahresverlauf etwas gestiegen.“

Auch das Vermietungsergebnis für den Büroimmobilienmarkt in München lag in den ersten drei Monaten 2010 mit rund 135.800 Quadratmeter knapp zehn Prozent über dem Resultat vom ersten Quartal 2009. Es zeichnet sich ab, dass das Vertrauen der Unternehmen in die Märkte allmählich wieder zurückkehrt. Hiervon könnte München als einer der attraktivsten Wirtschaftsstandorte Deutschlands künftig besonders profitieren. Rainer Knapek, Head of Agency bei CBRE in München, zum Marktgeschehen im ersten Quartal: „Das im Vergleich zum Vorjahr bessere Umsatzergebnis stimmt zuversichtlich und lässt auf eine steigende Marktbelebung im weiteren Jahresverlauf hoffen. Dies ist in den ersten Wochen des Jahres auch an der Zunahme der registrierten Anfragen zu spüren. Viele Unternehmen, die ihre Immobiliensituation im letzten Jahr noch „on-hold“ gestellt haben, sind nun wieder am Markt aktiv.“

Die Spitzenmiete für Büroflächen in München beträgt zum Ende des ersten Quartals 29,50 Euro pro Quadratmeter monatlich und reduzierte sich damit gegenüber dem Vorjahr um rund 4,8 Prozent. Grund: Im Vergleich zur Vergangenheit ist die Zahl der Abschlüsse im Flächensegment für gute Lagen deutlich geringer – eine Folge der angespannten Wirtschaftssituation.