Großstädte als teures Pflaster? – Mietpreise in Deutschland steigen
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Die Mieten in Deutschland legen weiter zu – insbesondere in den Großstädten. Dies ist das zentrale Ergebnis des Wohnpreisspiegels 2009/2010, den der Immobilienverband Deutschland (IVD) herausgegeben hat. Wer im Jahr 2009 eine Mietwohnung neu bezogen hat, musste bundesweit im Schnitt knapp 0,9 Prozent mehr Miete bezahlen als noch im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Neuvertragsmieten liegen damit zum Teil deutlich über dem Mietpreis-Durchschnitt. Im IVD-Mietpreisspiegel werden insgesamt 390 deutsche Städte analysiert. Die Entwicklung des Wohn- und Mietpreismarktes in Deutschland lässt sich dadurch gut abbilden. „In den Großstädten sind die Mietpreissteigerungen höher ausgefallen als in den Mittel- und Kleinstädten“, kommentiert Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD Bundesverbandes, die wichtigste Erkenntnis des aktuellen Reports.
Streckenweise, so Kießling weiter, gäbe es erhebliche Unterschiede in den einzelnen Segmenten und Städten. So verzeichnet der IVD in Städten mit über 100.000 Einwohnern mit knapp 1,9 Prozent einen doppelt so hohen durchschnittlichen Preisanstieg der Nettokaltmiete wie im Gesamtdurchschnitt aller Städte. Spitze in Sachen Mietpreissteigerung bei Neuvertragsmieten sind laut IVD in den Städten Mönchengladbach (+16,67%), Karlsruhe (+15,38%) und Dresden (+14,75%) zu beobachten.
Immerhin: Die hohen Mietpreissteigerungen des Vorjahres wurden nicht mehr erreicht. Allerdings sei laut IVD im Durchschnitt aller beobachteten Städte ein gleich hoher Anstieg der Mieten für Wohnungen aus dem Bestand – unabhängig von der Lage- und Ausstattungsqualität – zu erkennen. Den höchsten Anstieg im Bundesdurchschnitt verzeichnete der IVD bei Mieten für Neubauwohnungen im Erstbezug.
Hauptgrund für den Mietpreisanstieg ist der anhaltende Frust beim Hausbau. „Die geringe Neubautätigkeit der letzten Jahre macht sich auf dem Wohnungsmarkt bereits bemerkbar“, sagt Kießling, „während die Neuvertragsmieten im Bestand weniger als im Vorjahr angestiegen sind, ist der Mietpreisanstieg im Bereich der Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr unverändert hoch geblieben.“
Angebot und die Nachfrage bei Neubauwohnungen, so Immobilienprofi Kießling, gingen zunehmend weiter auseinander. Die Folge sei ein deutlicher Mietpreisanstieg in diesem Bereich, der auch in Mittel- und Kleinstädten zu beobachten ist. In diesen Städten stiegen die Mieten für Neubauwohnungen genauso stark an wie im gleichen Zeitraum 2008. „Im Zehn-Jahres-Vergleich fallen die Mietpreissteigerungen allerdings moderat aus“, relativiert Kießling. Rein statistisch gesehen sind die Wohnungsnettokaltmieten für eine durchschnittliche Wohnung heute lediglich zwischen sechs bis zwölf Prozent höher als 1999.
Vor dem Hintergrund, dass die Neubautätigkeit in Deutschland in den letzten Jahren kontinuierlich gesunken ist, gehen die Immobilienexperten vom IVD auch weiterhin von steigenden Mieten aus. „Die vermehrten Zuzüge in die Ballungsräume und ein weiterer Anstieg der Haushalte hinterlassen ihre Spuren. Mietpreissteigerungen sind die logische Folge“, sagt Kießling, „die Lücke zwischen Neubaubedarf und tatsächlichem Neubau werde sich insbesondere in den Großstädten und Ballungsräumen weiter vergrößern.“
Vor allem in den Großstädten hat der IVD einen Trend zu überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen ausgemacht. „Gefragt sind gut ausgestattete Wohnungen in den guten Lagen der Großstädte. Insbesondere Altbauwohnungen liegen im Trend. In diesem Segment haben wir überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen bei neu abgeschlossenen Mietverträgen festgestellt“, so die Beobachtung von Immobilienprofi Kießling.
Die Mietpreise für gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen sind – unabhängig vom Baufertigstellungsalter – überdurchschnittlich angestiegen. Altbauwohnungen in guten Lagen verzeichnen in Großstädten einen Mietanstieg von zwei Prozent, im Durchschnitt aller vom IVD im Mietpreisspiegel analysierten Städte liegt der Mietanstieg bei lediglich 0,6 Prozent. Ähnliches gilt für Bestandswohnungen aus der Nachkriegszeit: In Großstädten stiegen die Mieten um zwei Prozent, im Bundesdurchschnitt nur um 0,7 Prozent. Beim IVD ist man sicher, dass die Nachfrage nach Altbauwohnungen aus Mangel an Neubauwohnungen weiter zunehmen wird.
Beispiel: Eine laut IVD-Durchschnitt für 5,95 Euro/qm Wohnfläche erhältliche Mietwohnung mit gutem Wohnwert aus der Nachkriegsära kostet in München derzeit 12 Euro/Quadratmeter. Damit liegt die Wohnungsmiete in München mehr als 100 Prozent über dem vom IVD errechneten Bundesdurchschnitt. Es folgen Wiesbaden (10,50 Euro/qm), Hamburg (10,40 Euro/qm), Heidelberg (10,00 Euro/qm) und Stuttgart (9,70 Euro/qm). Berlin bleibt in diesem Bereich eine Ausnahme: In der Bundeshauptstadt liegt die Durchschnittsmiete für Wohnungen in Nachkriegsbauten mit gutem Wohnwert derzeit bei 7,00 Euro pro Quadratmeter.
