München: Prachtvoll, aber teuer. C. Schiller / Fotolia.com

Die bayerische Landeshauptstadt ist schick, sie hat aber auch ein Langzeit-Problem: Es gib zu wenig neue Wohnungen. Immobilienprofis gehen daher auch in naher Zukunft davon aus, dass die Preise für Immobilien in München weiter anziehen werden.

Wie die Süddeutsche Zeitung (SZ) berichtet, gab es im abgelaufenen Jahr 2009 zwar wieder mehr Baugenehmigungen in Bayern, aber dies scheint für Experten angesichts des historischen Tiefstandes von 2008 nur ein schwaches Indiz für eine Trendwende zu sein. „Vielerorts hinkt die Bautätigkeit trotz stetigen Zuzugs nicht nur dem Bedarf hinterher, es wird sogar kontinuierlich weniger gebaut“, erklärt Professor Dr. Stephan Kippes, Marktforscher im Fachgebiet Immobilienmarketing (Nürtingen-Geißlingen) gegenüber der SZ, „es gibt in ganz Bayern und insbesondere im boomenden Großraum München zu wenig Interessenten für den Wohnungsbau.“

Der Metropolregion München droht also eine Art Wohnungsnot – und bezahlbare Wohnungen in München werden weiterhin Mangelware bleiben. Zwar stellen Experten wie der Immobilienverband Deutschland derzeit keinen unbedingten „Run“ auf Wohnungen in München fest, doch die Anfrage sei immer noch hoch genug, um die Mietpreise für Wohnungen in München weiterhin auf Rekordniveau zu halten. Derzeit liegt der Quadratmeterpreis für eine Wohnung in München bei 12,10 Euro – für Wohnungen aus dem Bestand (Baujahr nach 1950), in Altbauten beträgt er gar 13 Euro.

Für Experten wie Professor Dr. Stephan Kippes bleibt die Frage „wann die Preise weiter steigen“, so der Marktforscher gegenüber der SZ, „derzeit erleben wir in Sachen Mietpreisanstieg für Wohnungen in München lediglich eine Verschnaufpause.“

Trotz seiner Solidität leidet der Markt für Immobilien in München unter den Folgen der weltweiten Wirtschafts- und Finanzkrise. Dadurch ergibt sich, wie Kippes es in der Süddeutschen Zeitung formuliert, „ein zurück gestauter Bedarf.“ Hintergrund: Aus Angst um ihren Arbeitsplatz verzichteten viele Menschen vorläufig auf einen Umzug in eine größere Wohnung in München und Umgebung. Kippes` Befürchtung: „Wenn die Wirtschaft wieder anzieht, wird sich die fehlende Neubautätigkeit rächen.“

Denn: Neu gebaute Wohnungen werden vielerorts verstärkt von Eigennutzern bezogen, die sich für einen Immobilienkauf entschieden haben. Diese Gruppe von Immobilieninteressenten steht damit in Konkurrenz zu den Kapitalanlegern – eine weitere Spätfolge der Wirtschaftskrise. Festgeld oder gar Wertpapiere gelten derzeit als unsicher, Immobilien erscheinen vielen Menschen als lohnende Form der Anlage. Insbesondere am als sicher geltenden Markt für Immobilien in München.  bezogen werden, die sich also entschieden haben, nicht mehr zur Miete zu wohnen, sondern selbst eine Immobilie zu kaufen. Diese Gruppe auf dem Immobilienmarkt hat aber das Problem, dass ihr derzeit Kapitalanleger Konkurrenz machen – ebenfalls eine indirekte Folge der Wirtschaftskrise: Weil Festgeld derzeit als wenig lukrativ und Anlageformen wie Aktien als unsicher gelten, sind Wohnungen auf dem sicheren Münchner Markt inzwischen begehrt.

Bei der Ursachenforschung zur geringen Neubautätigkeit in der Region München stoßen Experten immer wieder auf die steuerlichen Hürden, die Anleger überwinden müssen. Die Eigenheimzulage, die die Entscheidung für Wohneigentum oft erleichterte, wurde 2006 von der Großen Koalition gestrichen.

Die Folgen für die Region München sind gefährlich: Innenminister Joachim Herrmann (CSU) erwartet bereits für die kommenden fünf bis zehn Jahre „einen echten Wohnungsmangel und deutlich gestiegene Preise“. Der Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München geht sogar davon aus, dass bis 2030 im Großraum bis zu 200.000 Wohnungen fehlen werden.