In Sachen Mietwohnungsbau in Deutschland herrschte seit Mitte der Neunzigerjahre „Frust am Bau“. Doch mittlerweile erholt sich auch dieses krisengeschüttelte Segment für Immobilien in Deutschland. Das berichten die Financial Times Deutschland und der „Immobilien-Kompass“ von Capital. Einer aktuellen Studie zufolge, so beide Medien, deuteten Indizien wie mehr Kreditanträge, anziehende Mieten und eine steigende Anzahl an Baugenehmigungen auf Besserung hin. Von einer langfristigen Trendwende wollen Experten jedoch nicht sprechen.

„Die ersten Frühindikatoren deuten darauf hin, dass der Markt für Geschosswohnungen im Krisenjahr 2009 seinen Boden gefunden hat“, zitiert die Financial Times Deutschland (FTD) aus der bislang noch unveröffentlichten Hochbauprognose der Strategieberatung OC&C.

Hintergrund: Seit den Neunzigerjahren haben stagnierende Mieteinnahmen, hohe Leerstände und demographische Aspekte wie sinkende Bevölkerungszahlen immer mehr potenzielle Investoren abgeschreckt. Es wurden immer weniger Mietwohnungen in Deutschland gebaut. Im abgelaufenen Jahr 2009 waren es nur noch 20.000 Neubauwohnungen. Dies entspricht einem Siebtel des Wertes von 1995. Nach Meinung von Experten aus der Bauindustrie ist dies nicht einmal genug, um zeitgleich abgerissene, alte Wohnungen zu ersetzen. Zudem stagnierte auch der Bau von Einfamilienhäusern in Deutschland.

Insgesamt ging die Zahl der neuen Wohnungen in Deutschland im Jahr 2009 auf einen Tiefstand von 140.000 zurück. Mitte der Neunzigerjahre waren es noch 500.000 gewesen. „Der Abschwung war viel länger und tiefer, als man für möglich gehalten hatte“, stellt Heiko Stiepelmann vom Hauptverband der Bauindustrie fest.

Nun zeichnet sich eine Wende ab. Diese ist, glaubt man OC&C, vor allem auf die wieder ansteigende Nachfrage nach Wohnraum in Ballungsgebieten und auf wesentlich bessere Finanzierungschancen zurückzuführen. Auch die in den letzten Jahren dauerhaft im Sinkflug befindliche Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland für Mietobjekte stieg im vierten Quartal 2009 um 24 Prozent. OC&C geht dennoch für das Jahr 2010 lediglich von einem Zuwachs um 0,6 Prozent an fertigen Wohnungen aus – vorsichtiger Optimismus. „Insgesamt erwarten wir für den Wohnungsbau in den kommenden Jahren ein leichtes Wachstum“, heißt es in der Studie, die von der FTD zitiert wird.

Und: Baukonzerne, die den Wohnungsbau in Deutschland jahrelang dem Handwerk und dem Baumittelstand überlassen hatten, kehren mittlerweile in diesen Markt zurück. Beispiel: Das Unternehmen Hochtief 21 baut derzeit denkmalgeschützte Gebäude eines einstigen Krankenhaus-Komplexes in Hamburg in ein neues Stadtquartier mit 330 Wohnungen um.
Bemerkenswert: Anders als während des Bau-Booms Mitte der Neunzigerjahre suchen sich potenzielle Investoren inzwischen die „Rosinen“ heraus. Dazu gehören Ballungsgebiete wie Hamburg, München oder die Rhein-Metropolregion Köln/Düsseldorf. Gerade deshalb sind Experten noch vorsichtig optimistisch: „Eine flächendeckende Renaissance des Wohnungsbaus wird es nicht geben2, prognostiziert Heiko Stiepelmann. Bei OC&C sieht man die Entwicklung mit ähnlich verhaltenem Optimismus: „Der Wohnungsbau pendelt sich in Deutschland auf einem Normalniveau im Vergleich zu anderen entwickelten Märkten ein“, sagt Axel Schäfer, Autor der von der FTD und Capital zitierten Studie. In Deutschland wurden im vergangenen Jahr 1,7 Wohnungen je 1.000 Einwohner gebaut, gegenüber etwa drei bis vier in Ländern wie Holland oder Frankreich.

Von einer „allgemeinen Wohnungsknappheit“, wie Lobbyverbände sie seit Jahren vorhersagen, so Schäfer weiter, könne jedoch keine Rede sein.  In ländlichen Regionen könne es vielmehr zu einem Überangebot an Wohnungen kommen. „In attraktiven Ballungszentren kann Wohnraum aber knapp werden“, sagte Schäfer. Dort ist auch ein spürbarer Anstieg der Mieten zu erkennen. Beispiele sind Berlin, Düsseldorf und Bremen, wo die Mietpreise um mehr als fünf Prozent anzogen. „Das Immobilienklima erreicht den höchsten Stand seit dem Lehman-Crash2, teilte die Beratungsfirma King Sturge dem Immobilien-Kompass von Capital mit. King Sturge erfasst regelmäßig die Stimmung bei den Investoren.

Ein zusätzlicher Auslöser für die Wiederbelebung ist die Sanierung von Wohnraum, um den Energieverbrauch zu drücken. So ist es oft wirtschaftlicher, Hochhauskomplexe aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren abzureißen und diese oftmals maroden Häuser durch moderne Gebäude zu ersetzen als sie nachträglich zu isolieren. „Der Renovierungsmarkt hat bereits in den Vorjahren kräftig angezogen“, erklärt Axel Schäfer, „die energetische Sanierung ist das am schnellsten wachsende Marktsegment. Eine Solarzelle auf dem Dach ist für viele schicker als ein dickes Auto in der Garage.“