Seniorenimmobilien: Wie die Demographie die Immobilienbranche bewegt
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In Deutschland gibt es immer mehr Menschen im Rentenalter – und die haben spezielle Wohnbedürfnisse. Um diesen gerecht zu werden, muss kräftig auf- und umgebaut werden. Für die Immobilienbranche bedeutet der demographische Wandel deshalb eine große Herausforderung – und eine große Chance.Wer als Besucher durch die Straßen von Chemnitz schlendert, der bemerkt vielleicht, dass er auffällig vielen Menschen in fortgeschrittenem Alter begegnet. Ein Eindruck, den die Statistiken belegen: Die Bewohner der Stadt am Erzgebirge haben deutschlandweit das höchste Durchschnittsalter, 2030 wird es den Demographen zufolge sogar das höchste in ganz Europa sein.Eine ähnliche Entwicklung wird sich in vielen Regionen Deutschlands vollziehen, so dass nach Ablauf der Hälfte des Jahrhunderts bereits fast jeder dritte Deutsche 70 Jahre und älter sein wird. Ursächlich für die Alterung der Deutschen ist neben einer steigenden Lebenserwartung der starke Rückgang der Geburtenrate seit den 1970er Jahren.
„Schrumpfkur“ für Klein- und Mittelstädte
Doch wie wird die demographische Entwicklung das Leben und Wohnen beeinflussen? Durch die Alterung der Gesellschaft sinkt die Bevölkerungszahl, bis zum Jahr 2020 voraussichtlich um mehr als zwei Millionen. Jedoch wird die Schrumpfung nicht überall in Deutschland gleichmäßig stattfinden: Metropolen sind durch den stetigen Zuzug junger Menschen nicht betroffen, kleinere Städte in Ostdeutschland dagegen umso stärker. Aber auch in mittelgroßen Städten korreliert der Rückgang der Einwohner nicht zwangsläufig mit einer sinkenden Wohnraum-Nachfrage. Denn die wird durch die Anzahl und Struktur der Haushalte bestimmt, nicht durch die Zahl der Einwohner. Und weil es in den kommenden zwei Jahrzehnten auch demographisch bedingt immer mehr Single-Haushalte geben wird, nehmen weniger Deutsche – ein großer Teil davon Senioren – zunächst mehr Wohnraum ein. Die Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen wird deshalb rasant ansteigen. Auch, weil die „neuen Alten“ so lange und autonom wie möglich in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben wollen – das zeigen Studien wie der Alterssurvey 2010 des Bundesministeriums für Familie, Senioren, Frauen und Jugend (BMFSFJ).
Neue Bauten braucht das Land
Um den Wohnbedürfnissen der Senioren gerecht zu werden, muss zügig auf- und umgebaut werden. „Bundesweit sind erst ca. fünf Prozent der Bestandsimmobilien seniorengerecht, bis 2025 werden jedoch rund zwei Millionen solcher Wohnungen nötig werden“, weiß Jörg Thuss, Geschäftsführer der terraconsult Vermögenstreuhand GmbH, die Seniorenresidenzen, betreute Wohnanlagen und Pflegehäuser in Bayern und Hessen betreibt. Die Baufertigungszahlen haben zwar 2010 gegenüber dem Vorjahr leicht angezogen – 2009 wurden 178.000 Neubauten bewilligt –, jedoch deckt diese Quote nicht den Bedarf, schon gar nicht den der Senioren. Das Fazit von Jörg Thuss: „Damit Neubauten und barrierefreie Wohnungen im großen Stil entstehen, muss auch der Staat durch Förderprogramme, etwa Teilfinanzierungen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), Anreize schaffen.“ Schon jetzt treibt das Thema eine Mehrheit der Deutschen um, das zeigt der Mietwohnindex 2011 des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern): Danach befürchten rund Dreiviertel aller Bundesbürger, dass in Zukunft nicht genügend seniorengerechter und bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.
Die Grenzen der Baumöglichkeiten
„Die Erstellung von zwei Millionen Seniorenwohnungen in 15 Jahren ist gar nicht erreichbar“, meint Norbert Tobisch, stellvertretender Geschäftsführer vom Siedlungswerk Stuttgart. Die gemeinnützige Gesellschaft für Wohnungs- und Städtebau baut und verwaltet seit 1948 Wohnungen und Gewerbeimmobilien. Eine besondere Kompetenz hat sich das Siedlungswerk bei der Erstellung von Seniorenimmobilien erworben, etwa 400 solcher Objekte baut es pro Jahr. „Altengerechte Immobilien können nicht einfach als Reihenhaussiedlung an den Stadtrand „gepflanzt“ werden, denn seniorengerechte Immobilien müssen eine ausreichende Infrastruktur in unmittelbarer Nähe bieten. Das Maß der Dinge für jemanden mit Gehwagen sind etwa 400 Meter – das bieten nicht viele Standorte. Schon durch solche Aspekte ist die Bautätigkeit begrenzt. Ein wichtiger Schritt wäre allerdings, dass bei der Erstellung jeder neuen Siedlung immer auch altengerechte Wohnungen entstehen“, meint der Immobilien-Experte.
Makler werden zu Aufklärern
Während mancher schon vor einer „grauen Wohnungsnot“ warnt, sieht IVD-Mitglied Thuss auch die positiven Seiten der Entwicklung: „Die neuen Alten leben nicht nur länger, sondern dank der politischen, wirtschaftlichen und sozialen Entwicklungen in Deutschland auch besser. Und für Makler heißt das, dass hier ein sehr attraktives Marktsegment mit einer potenten Zielgruppe entsteht.“ Wird der demographisch Wandel ernst genommen, sieht Thuss sogar goldene Zeiten auf die Immobilienwirtschaft zukommen – und auf Makler eine wichtige Aufgabe: „Immobilienvermittler haben eine Leitfunktion, sowohl in Gesprächen mit Käufern als auch mit Bauträgern von Wohnimmobilien. Erstere brauchen Beratung hinsichtlich der steigenden Nachfrage von barrierefreien Wohnungen und dem damit zusammenhängenden Wertzuwachs. Bauträger können sie anregen, bei der Neuerstellung die Zielgruppe Senioren zu berücksichtigen – und damit ihren Verkaufserfolg zu verbessern.“
Die Demographie treibt Investoren um
Die demographische Entwicklung von Städten – welche wächst, welche schrumpft – ist auch maßgeblich für das Kaufverhalten von Fonds, Vermögensverwaltungen und Privatanlegern. Berlin, Frankfurt a.M., Hamburg, München und Stuttgart waren in den vergangenen Jahren die liebsten Betätigungsfelder der Investoren. Die Metropolen wachsen und haben ein niedriges Durchschnittsalter. Die starke Nachfrage trieb jedoch die Preise kräftig in die Höhe und drückte die aus Mieterträgen erzielbaren Renditen. In mittelgroßen Städten waren Investoren aus Furcht vor einem demografisch bedingten Rückgang der Wohnraum-Nachfrage dagegen bisher zurückhaltend – oft zu Unrecht. Denn Städte wie Aachen, Bremen, Hamm oder Mannheim werden entgegen früherer Prognosen im kommenden Jahrzehnt und darüber hinaus leicht wachsen – das errechnete das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Paradebeispiel für den Gegentrend ist Baden-Baden: Ursprünglich als „Schrumpf-Stadt“ eingestuft, kristallisiert sich nun heraus, dass die Bevölkerung bis 2025 wohl um bis zu 5,5 Prozent wachsen wird. Verantwortlich dafür sind die Senioren. Sie haben den Kurort als einen geeigneten Alterswohnsitz auserkoren und drängen zahlreich in die Kommune am Rand des Schwarzwaldes. Weil in diesen Städten die Immobilienpreise bisher noch recht niedrig sind, prophezeien Finanzexperten hier hohe Renditen.
Die Immobilienbranche stellt sich ein
Fazit: Es lohnt sich für die gesamte Immobilienbranche sich dem Thema Demographie zu widmen. Und das erkennen immer mehr Protagonisten: So bilden sich für die Vermarktung der Immobilien zunehmend geeignete Kanäle heraus. Das Immobilenportal Immonet.de bietet etwa eine eigene Rubrik mit Seniorenimmobilien an, über die Interessenten mit ein paar Klicks in jedem Bundesland geeignete Objekte und Einrichtungen finden können. Jörg Thuss weiß außerdem: „Es ist nicht nur eine erfolgsversprechende Aufgabe, es ist auch hochinteressant, sich mit den gesellschaftlichen Entwicklungen zu beschäftigen.“
Der Artikel erschien in der AIZ Ausg. 05/2011
Marc Schmidt ist seit 2006 bei der Immonet GmbH und verantwortet seit 2008 den Bereich Vertrieb. Zu seinen vorherigen Stationen zählen Tätigkeiten als Unternehmensberater im Bereich Marketing Kommunikation, Immobilienmarketing und Vertriebsmanagement in Hamburg.
